【李大嘴探盘】 写在前面：最近上海中环楼市的话题度，被一个新兴板块和一个纯新盘给承包了——普陀桃浦智创城，以及板块内的金隅公园东序。
后台粉丝的追问一波接一波：“大嘴，桃浦智创城算不算中环最后的价值洼地？”“金隅公园东序8字头均价，在中环能打吗？”“百万方公园+科创核心，这个配置真有说的那么香？”作为深耕上海楼市十几年的老兵，我始终觉得，判断一个板块是不是“价值洼地”，一个新盘值不值得入手，不能只看开发商的宣传，得亲自去踩盘，把区位、产品、配套这些核心要素摸透。
为了给大家一个靠谱的答案，我特意抽了一整天时间，直奔普陀桃浦智创城，实地探访了金隅公园东序的临时展厅和项目地块。不仅仔细研究了项目的规划方案、户型图，还绕着桃浦绿地、周边产业园区走了一圈，甚至和当地的中介、原住民聊了聊板块的发展变化。今天这篇4000字+的深度测评，就带大家全面拆解这个中环稀缺地铁盘：桃浦智创城的价值到底能不能兑现？金隅公园东序的产品力配得上8字头均价吗？中环置业，这一个项目真的是优质选择吗？
先给结论（怕大家没耐心看长文）： 1. 板块价值有潜力：普陀桃浦智创城作为上海重点转型区域，中环沿线稀缺的价值洼地，百万方绿地+科创产业的POD模式，发展前途值得期待； 2. 区位与配套有优势：中环环线加持，临近地铁（后续详细说），百万方公园生态资源稀缺，207万方商办+76万方科研体量为长期价值赋能； 3. 产品力诚意十足：国际团队操刀设计，白世贸石材外立面、5000元/㎡高装标、1500平会所，户型设计亮点突出，在同价位项目中竞争力较强； 4. 适合人群：800-1500万预算的改善家庭、依赖轨交通勤的市区上班族、看好中环新兴板块发展的潜在能力的投资型购房者； 5. 注意风险：板块转型仍处于进行时，部分配套还在规划建设中，兑现需要时间；当前板块城市界面有待提升，短期内居住体验可能受影响。
在聊金隅公园东序之前，我们先搞清楚一个核心问题：当下上海中环楼市的整体格局是怎样的？桃浦智创城在这个格局中，到底处于什么位置？
熟悉上海楼市的朋友都知道，中环作为上海城市发展的“黄金环线”，沿线板块的价值早已被市场充分认可。但最近两年，中环楼市呈现出明显的“分化”趋势：一方面，徐汇滨江、前滩、静安府周边等成熟板块，房价早已突破10万/㎡，甚至达到15万/㎡以上，上车门槛极高；另一方面，像普陀桃浦、宝山南大等一些正在转型的新兴板块，房价还停留在8-9万/㎡的水平，成为中环沿线为数不多的“价值洼地”。
为什么这些新兴板块能成为中环的“价值洼地”？核心原因有两个：一是板块转型需要时间。这些板块大多是传统的工业区，城市界面老旧，配套不完善，一定要通过长期的规划和建设来完成转型；二是市场认知有滞后性。相比成熟板块，新兴板块的发展的潜在能力需要时间来验证，购房者对其价值的认可也需要一个过程。
而桃浦智创城，就是这些新兴板块中最受关注的一个。为什么是桃浦？我在探盘时了解到，桃浦智创城是上海“十三五”“十四五”期间重点推进的转型区域，也是普陀区未来发展的核心增长极。和其他转型板块不同，桃浦智创城的转型起点非常高：不仅有中环环线的区位优势，还拥有百万方的桃浦绿地，同时规划了207万方的商办体量和76万方的科研体量，堪称“生态+科创”双轮驱动的发展模式。
可能有粉丝会问：这种“生态+科创”的模式，在上海有成功案例吗？当然有。最典型的就是徐汇滨江。徐汇滨江早年也是工业区，通过转型发展，打造了滨江绿地生态带和文化科创产业集群，如今慢慢的变成了上海顶奢住宅的聚集地，房价翻倍增长。而桃浦智创城提出的“普陀版徐汇滨江”的定位，虽然有宣传的成分，但也并非完全空谈——两者都是从工业区转型而来，都注重生态环境的打造，都以科创产业为核心发展方向。
再看当前中环8-9万/㎡价位段的市场之间的竞争格局。目前中环沿线这个价位的新盘，大多分布在在普陀、宝山、闵行等区域。这些项目各有优势，但也各有短板：有的板块缺乏核心产业支撑，长期价值堪忧；有的项目产品力一般，不足以满足改善家庭的需求；有的配套不完善，居住便利性差。而金隅公园东序所在的桃浦智创城，既有中环区位优势，又有生态和科创双重加持，同时产品力突出，恰好弥补了这些短板。
这也就不难理解，为什么金隅公园东序还没正式开盘，就已经吸引了大量购房者的关注。在当下理性的楼市环境中，购房者更看重“确定性”和“性价比”——桃浦智创城的规划确定性、金隅公园东序的产品性价比，都是它吸引购房者的核心原因。
聊完了宏观背景，我们再聚焦到桃浦智创城板块本身。这次探盘，我最关注的就是两个问题：一是桃浦智创城的转型进度到底怎么样，是真的在变好，还是只停留在规划层面？二是板块的生态和科创资源，到底能不能落到实处，为居住和价值提升赋能？
桃浦智创城最吸引人的亮点之一，就是百万方的桃浦绿地。开发商宣传说，这个绿地堪比纽约中央公园。作为一个见过大世面的楼市老兵，我当然不会轻易相信这种宣传，所以特意实地走访了桃浦绿地。
从金隅公园东序项目地块出发，步行到桃浦绿地大约需要10分钟左右。走进绿地，我的第一感受是：“大”，真的很大。据了解，桃浦绿地规划总面积达到了100万方，分多期建设，目前已经开放了一部分。开放的区域内，种植了大量的绿植，有香樟、水杉、樱花等多种树木，还有大片的草坪和湿地景观。空气非常清新，和周边的工业区形成了鲜明的对比。
在绿地里，我看到有不少周边的居民在散步、跑步、遛娃，还有人在草坪上野餐。能在中环沿线有这样一片大型绿地，确实非常难得。要知道，上海中环沿线的土地资源非常稀缺，像这样的百万方绿地，几乎是“绝版”的资源。对于居住在这里的人来说，这片绿地不仅是休闲健身的好去处，更是提升居住品质的重要保障。
不过，我也要客观地说，目前桃浦绿地还没有完全建成，部分区域还在施工中。而且，和纽约中央公园相比，桃浦绿地的商业配套、文化设施等还比较薄弱，暂时还无法达到纽约中央公园的水平。但毋庸置疑的是，随着后续的建设和完善，桃浦绿地的价值会不断提升。
除了生态资源，桃浦智创城的科创产业规划也非常吸引人。开发商宣传说，周边布局了约207万方的商办体量和76万方的科研体量，产业能级看齐前滩。为了验证这个说法，我特意走访了周边的产业园区。
目前，桃浦智创城已经引进了不少科创企业和科研机构，比如上海电气、华东师大科技园等。在产业园区里，我看到有不少企业已经入驻办公，园区的配套设施也在逐渐完备中。据了解，未来这里还将重点发展人工智能、生物医药、新材料等新兴起的产业，打造成为上海北部的科创核心区。
207万方的商办体量和76万方的科研体量，这个规模确实非常大。要知道，前滩的商办科研体量大约在300万方左右，桃浦智创城的规模已经接近前滩。而且，桃浦智创城还享有上海自贸区普陀服务片区的政策红利，这对于吸引企业入驻和产业高质量发展非常有利。
不过，我也要提示警醒我们，产业的发展需要时间。虽然桃浦智创城的产业规划非常宏伟，但目前还处于起步阶段，要达到前滩的产业能级，还需要很长的时间。而且，产业的引进和发展也存在一定的不确定性，需要政府和企业的共同努力。
作为一个正在转型的工业区，桃浦智创城的城市界面目前还比较老旧。在项目周边，我看到还有不少老旧的厂房和居民小区，道路也比较狭窄，交通拥堵的情况时有发生。不过，这样的一种情况正在慢慢改善——不少老旧厂房正在被拆除，新的道路和配套设施正在建设中。
现有配套方面，桃浦智创城的基础配套还比较完善，但高端配套相对缺乏。商业方面，周边有一些小型的超市、便利店和餐饮店，能满足基本的生活需求。距离项目约3公里的地方，有一个桃浦新村商圈，里面有沃尔玛、屈臣氏等商家，能提供更丰富的商业服务。未来，随着207万方商办体量的建成，板块的商业配套将会有质的飞跃。
教育方面，项目周边有桃浦中心小学、桃浦中学等学校，不过教育质量相对一般。医疗方面，周边有上海市普陀区中心医院桃浦分院等医疗机构，能满足基本的医疗需求。距离项目约5公里的地方，有上海市同济医院，是一家三甲医院，能提供更全面的医疗服务。
个人感受：桃浦智创城的转型是真实可见的，百万方绿地和科创产业规划也确实有亮点。但板块的转型需要时间，目前的城市界面和配套还存在不少短板。对于购房者来说，需要接受板块发展的“阵痛期”，才能享受到未来的发展红利。
聊完了板块，我们再聚焦到金隅公园东序项目本身。作为金隅集团在上海打造的重点项目，这一个项目的产品力到底能不能匹配“国匠”标准？8字头的均价，在中环沿线到底值不值？我们一一拆解。
首先，先给大家介绍一下项目的基础信息：金隅公园东序位于普陀区桃浦智创城板块，是板块内的纯新盘。项目总占地面积约3.2万方，总建筑面积约10.5万方，规划了6栋17-26层的高层住宅。项目首推88套房源，户型为建面约101-184㎡的3-4房，备案均价84610元/㎡。
交通是购房者最关心的因素之一，也是金隅公园东序的核心卖点之一。项目宣传称自己是“中环稀缺地铁盘”，那么实际的交通情况到底怎么样呢？
我在探盘时，特意实测了项目到周边地铁站点的距离。从项目地块出发，步行到地铁11号线分钟；步行到规划中的地铁20号线号线是上海的“黄金线路”，西起嘉定北站，东至迪士尼站，能直达徐家汇、陆家嘴等核心商圈，对于在市区上班的购房者来说，通勤非常便利。20号线年通车，通车后将逐步提升项目的交通便利性。
除了地铁，项目周边的路网也比较完善。紧邻的桃浦路、真南路是普陀区的主干道，自驾能够迅速连接中环高速、南北高架等，直达市区。不过要注意的是，真南路早晚高峰可能会有点拥堵，这是上海很多主干道的通病。
个人感受：项目的交通优势显而易见，11号线已经通车，能满足当下的通勤需求；20号线的规划，为项目的长期价值提升提供了保障。虽然到11号线的步行距离稍远，但属于可接受的范围。对于依赖轨交通勤的市区上班族来说，这一个项目的交通配置还是比较着迷的。
一走进金隅公园东序的临时展厅，我就被项目的社区规划吸引了。据置业顾问介绍，项目由梁志天团队等国际知名设计师操刀设计，整体风格简约大气，充满了现代感。
项目的外立面选用了白世贸石材通体铺贴，这种石材质感十足，耐久性好，在阳光的照射下显得很高端。和周边项目的涂料外立面相比，白世贸石材外立面不仅更美观，而且更显档次。
除了外立面，项目还打造了1500平的会所空间，这在桃浦智创城板块内是独树一帜的。会所内包含了恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、儿童游乐区等多种配套设施。其中，恒温泳池采用了无边际设计，水质和环境都按照高端项目的标准打造；私宴厅可以容纳20人左右的聚餐，适合业主举办家庭聚会或商务宴请；健身房配备了国际顶级的健身器材，同时还规划了私教课程。
项目的园林设计也很有特色。打造了“一轴两园多节点”的景观体系，“一轴”是指从主入口延伸到小区内部的中央景观轴，“两园”是指两个主题花园，“多节点”是指多个特色景观节点。园林设计中融入了大量的绿植、水景和雕塑，还设置了亲子互动区、老年活动区等，能满足多种年龄段业主的需求。
我还了解到，项目的楼间距也比较宽，最大楼间距达到了约70米，能保证充足的采光和通风，同时也提升了社区的私密性。另外，项目还规划了大量的非机动车停车位和机动车停车位，车位比达到了1:1.3，能满足业主的停车需求。
个人感受：金隅公园东序的社区规划非常有诚意，国际团队操刀设计、白世贸石材外立面、1500平会所、主题园林等，都体现了项目的高端定位。在桃浦智创城板块内，这样的社区规划基本上没有对手，能为业主提供高品质的居住体验。
户型是购房者最关心的产品细节之一。金隅公园东序首推的建面约101-184㎡3-4房，覆盖了改善到高端改善的不一样的需求。我在探盘时，重点看了102㎡的三房两厅两卫、143㎡的四房两厅两卫和184㎡的四房两厅三卫这三个主力户型。
先看102㎡的三房两厅两卫户型。这个户型是改善家庭的入门之选，整体设计非常方正，南北通透。最让我惊喜的是，这个户型采用了5米面宽的横厅设计，这种设计在100㎡左右的户型中非常罕见。5米面宽的横厅，不仅让客厅的采光和通风更好，而且营造出了120㎡产品的空间感，居住舒适度极大的提升。主卧是套间设计，配备了独立的卫生间和衣帽间，私密性十足；厨房采用了U型设计，操作空间宽敞，同时还预留了冰箱的摆放位置；另外，这个户型还配备了双卫生间，能满足多人口家庭的使用需求。
再看143㎡的四房两厅两卫户型。这个户型更适合改善家庭，采用了LDKB一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台连为一体，空间感非常强。客厅面宽达到了约5.2米，还带有南向跑道阳台，采光和视野都很好；主卧套间面积超过了28㎡，配备了独立的卫生间、衣帽间和梳妆台，居住舒适度很高；另外，这个户型还设置了一个独立的书房，能满足业主的办公和学习需求。细节方面，这个户型的每个房间都配备了飘窗，增加了室内的使用面积；卫生间采用了干湿分离设计，用起来更方便。
最后看184㎡的四房两厅三卫户型。这个户型是项目的高端改善产品，定位高净值人群。整体设计大气开阔，南北通透。客厅面宽达到了约6.8米，带有超大的观景阳台，能直接欣赏到社区的中央景观和百万方桃浦绿地；主卧套间面积超过了40㎡，配备了独立的卫生间、衣帽间、书房和化妆间，私密性和舒适度都拉满；另外，这个户型还配备了三个卫生间，其中两个是套间卫生间，能满足多人口家庭的使用需求。细节方面，这个户型采用了一梯一户的设计，提升了业主的尊贵感和私密性；同时，还配备了270°环幕窗景，让室内的采光和视野达到了极致。
个人感受：金隅公园东序的户型设计很出色，无论是空间布局还是细节设计，都能看出开发商的用心。5米面宽横厅、LDKB一体化、270°环幕窗景等设计，都是当下购房者十分喜爱的元素。不同面积段的户型，能满足多种预算和家庭结构的需求，选择范围比较广。
作为金隅集团在上海打造的重点项目，金隅公园东序的装修标准也非常高，装标达到了5000元/㎡。据置业顾问介绍，项目的装修采用了国际一线品牌的材料和设备，比如嘉格纳、博世的家电，科勒、高仪的卫浴，威能的地暖，大金的中央空调等。
我在临时展厅的装修展示区看到，装修细节也很到位。比如厨房配备了抽拉式水龙头、洗碗机、嵌入式冰箱等，提升了使用的便利性；卫生间配备了智能马桶、恒温花洒、浴缸等，提升了居住的舒适度；客厅和卧室的墙面采用了壁布装饰，质感十足；地面采用了大理石瓷砖，耐磨且易清洁。
另外，项目还配备了全屋智能化系统，业主能够最终靠手机APP远程控制家里的各种设备，比如灯光、窗帘、空调等，既方便又安全。智能安防系统也很完善，配备了摄像头、红外报警器、燃气报警器等设备，能保障业主的居住安全。
个人感受：5000元/㎡的装标，在中环沿线字头项目中，确实非常有诚意。国际一线品牌的配置，加上完善的智能化系统，能为业主提供高品质的居住体验。对于改善家庭来说，不用再额外花钱装修，能节省不少成本和精力。
通过这次实地探盘，我对金隅公园东序有了一个全面的了解。接下来，我将从客观的角度，分析一下项目的优势和短板，同时给大家一些购房建议。
（1）区位优势显著：中环沿线稀缺价值洼地，桃浦智创城作为上海重点转型区域，发展前途值得期待；临近地铁11号线号线，通勤便利性高。
（2）生态与产业资源稀缺：百万方桃浦绿地加持，生态环境优越；周边规划207万方商办+76万方科研体量，科创产业能级高，为项目长期价值赋能。
（3）产品力突出：国际团队操刀设计，白世贸石材外立面、1500平会所、主题园林等，社区规划高端；户型设计亮点突出，5米面宽横厅、270°环幕窗景等，居住舒适度高；5000元/㎡高装标，国际一线品牌配置+全屋智能化系统，性价比突出。
（4）品牌实力丰沛雄厚：金隅集团作为大型国企，资金实力丰沛雄厚，开发经验比较丰富，工程质量和物业服务有保障。
（1）板块转型需要时间：桃浦智创城目前还处于转型阶段，部分配套还在规划建设中，兑现需要3-5年时间，短期内居住体验可能受影响。
（2）城市界面有待提升：项目周边目前还有不少老旧厂房和居民小区，城市界面不够整洁，短期内可能会影响居住舒适度。
（3）教育资源相对薄弱：项目周边的学校教育质量相对一般，对于有教育需求的家庭来说，在大多数情况下要慎重考虑。
（4）价格竞争力有限：虽然84610元/㎡的均价在中环沿线属于洼地，但相比宝山、闵行等同等价位的板块，价格上的优势并不明显；而且，随着板块的发展，未来房价可能会有波动。
（1）800-1500万预算的改善家庭：项目的户型面积段和价格定位，非常贴合改善家庭的需求，能在有限的预算内，享受到中环区位、优质生态和高品质产品。
（2）依赖轨交通勤的市区上班族：临近地铁11号线，能直达徐家汇、陆家嘴等核心商圈，通勤便利性高，适合在市区上班的购房者。
（3）看好中环新兴板块发展的潜在能力的投资型购房者：桃浦智创城作为上海重点转型区域，发展前途值得期待，项目的长期价值有保障，适合有一定投资眼光的购房者。
（4）注重生态环境和居住品质的购房者：百万方桃浦绿地加持，生态环境优越；项目的社区规划和产品力突出，能满足购房者对居住品质的追求。
总的来说，金隅公园东序是一个优缺点都显而易见的项目。它的区位优势、生态与产业资源、产品力都很突出，是中环沿线价值洼地的优质选择。对于800-1500万预算的改善家庭和看好桃浦智创城发展的潜在能力的购房者来说，这一个项目确实值得重点关注。
不过，我们也不可以忽视项目的短板，比如板块转型需要时间、城市界面有待提升、教育资源相对薄弱等。在购房时，大家应该要依据自己的需求和预算，理性看待项目的价值，不要盲目跟风。
对于改善家庭来说，如果不急于入住，能接受配套兑现的等待周期，那么金隅公园东序是一个很值得考虑的选择。它能让你在800-1500万预算内，享受到中环区位、百万方绿地、高品质产品等一系列优质资源，性价比很高。
对于投资型购房者来说，要重点关注桃浦智创城的转型进度和产业落地情况。虽然项目的长期价值值得期待，但投资周期可能会比较长，需要有足够的耐心。
最后，我想提示警醒我们的是，买房是一件大事，建议我们大家一定要亲自去实地探访一下，感受一下项目的实际品质和旁边的环境。同时，也要仔细研究项目的规划文件、合同条款等，防止不必要的纠纷。
好了，今天的探盘测评就到这里。如果大家对金隅公园东序还有别的疑问，或者想了解上海其他中环沿线新盘的情况，欢迎在评论区留言，或者私信我。我是李大嘴，专注上海新房测评，我们下期再见！
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